“自住型商品房”冲击普宅投资 商用物业投资仍被看好

据报告网了解：今年以来，伴随着房价和成交量的节节上涨，曾被抑制的房产投资热情再次出现升温。为了给楼市降温，10月23日北京出台了以“自住型商品房”为核心的“京七条”。时至今日，新政出台已经半月有余，其对房产投资产生的影响怎么样呢？据调查了解，由于受到“自住型商品房”将大量上市的影响，普通住宅的投资受到了明显抑制，但商用物业及豪宅的投资仍被投资者看好。

政策未明确使短线投资转向长线投资

限购政策以及即将出台的房产税政策使投资置业者的投资方向发生了转变。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，自2008年后，房价节节攀升，部分前期投资者，获取了丰厚的投资收益，再加上北京作为一线城市的代表，更强化了购房者房地产保值增值的信心。尽管政策还有一定的不确定性，但投资客可以通过中长线投资来化解政策风险。

目前受历次调控政策制约，尤其是今年二套房贷收紧及动态上调过户指导价等调控政策，前期投入成本不断增加，而投资收益空间却被压缩，不确定的政策风险也是短线投资日益转向长线投资的因素。另外短期内有些区域配套不成熟，使短期收益偏低，通过前期以租待售等待区域成熟，市场好转后再高位出手，也成为一些投资者的选择。

目前投资普通住宅比例不足10%

近期推出的自住型商品房用地多分布于五六环外，这将会影响部分中低端二手房的价格。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，目前投资普通住宅比例不足10%。自住型商品房对高档楼盘的影响则不大，尤其是一部分属于地段好、品质突出的高端楼盘，具有稀缺性和不可复制性，高端置业者成为其需求主力，未来仍具投资潜力。

商用物业投资仍被看好

从目前热销的投资物业类型来看，小户型、总价低的商业物业仍受到大量投资者的追捧。数据显示，换手率高的楼盘多属于商住两用房，如中弘北京像素、东亚上北中心、林肯公寓等。

投资者钟情于商业物业，源于此类房独特的优势。第一，商业物业租金回报率高于普通住宅。数据显示，目前此类房屋的出租回报率一般在3.5%左右，普通二手房的租金回报率一般为2.2%左右。第二，商业不限购，总体涨幅低于住宅，购置门槛不高，部分偏好房产投资的群体近两年便选择了投资商业物业。第三，商业物业多为小户型、总价低、换手比较灵活，并且多位于轨道附近或城市综合体内，附近商业成熟，投资潜力较大。

据介绍，一个老年购房人将城区的房产置换到郊区，将中间的差价资金用来买了4套位于望京的合生麒麟社，既可以保值，租金也能用来养老。由于该楼盘处于望京商务区核心，周边有很多大型企业总部如微软、奔驰、索尼、西门子，不缺乏白领、注册办公、韩国留学生等租赁需求。紧邻未来开通的地铁14号线，具有稳定的高出租回报率。寇海龙认为，这正是投资者看好商住房的原因。

寇海龙表示，目前调控政策主要针对普宅，政府保障民生及中低端客户群体需求的力度加大，两限房、自住房、公租房大量开建，商品房供需结构正在发生重要变化。而国家推进产业结构调整，提高消费占GDP的比重，将拓展商业物业的发展空间。值得提醒的是，土地制度改革、房产税试点扩大、长效机制将逐步建立，这些方面对于拥有多套房产的投资客来说，可能是需要防范的风险。