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2011广州房地产市场中报三季度是回暖关键

发布时间:2019-10-18 01:53:37 阅读: 来源:干枣厂家

广州:余货消化价格平稳三季度是回暖关键

提要:2011上半年广州住宅市场处于近年相对低位,其中供应为06年以来最低,虽遭遇限购,半年成交总量仍高于去年,成交结构呈“外围-中心”拉锯格局,均价在13000元上下小幅波动,低于2010年底和2011年初,实际价格已获支撑。目前余货被大量消化,预计随着供应增量,下半年成交量将有较明显回升。

一、上半年广州市场供需都处于低位,区域性失衡严重,价格依然稳步上扬。

2011年上半年,广州市十区商品住宅新增供应271万㎡,同比上年同期见少7.8%,环比去年下半年环比更是减少了40.5%,是自2006年开始,新增商品住宅供应量最少的一个半年。广州市商品住宅市场当前缺货现象非常明显。

2011年上半年受政策严厉调控以及供应不足双重因素的影响,广州市十区签约面积达294.8万㎡,整体处于低位。去年上半年适逢4.27政策出台,市场也是处于低位。因此2011上半年同比上年235.7万㎡的成交量,依然上升了25%。上半年十区均价13099元/㎡,价格走势上来看,近几个月十区均价在12600-13000元/㎡之间徘徊,相比年初与去年年末略有下降,但这主要是成交结构性原因导致。

2011年广州市新增供应在区域上严重失衡,外围四区供应量高达213万㎡,而中心区域仅有58万㎡,占总供应量的21%。正是由于供应上的严重失衡,造成成交也大量集中在外围区域,上半年中心区成交仅有97万㎡,占十区总成交的33%。这种供求结构性的失衡也是造成今年上半年成交均价下降的重要原因。同时还应看到,中心六区的成交量明显高于新增供应量,可见中心城区的余货也正在被大量消化,这些区域供应不足的形势更加严重。这也是支撑中心区域楼价高居不下的根本原因。广州市各区上半年商品住宅均价同比依旧上涨明显,除番禺、花都和萝岗外,涨幅均在20%以上。萝岗主要是产品结构差异造成,价格同比下跌。

二、满足刚需的主流产品及优质高端豪宅项目销售良好

2011上半年广州市商品住宅市场整体平均消化率为39%。中心六区最热销户型:80-140㎡、250-300㎡。外围四区最热销户型:60-140㎡。无论是中心抑或外围都以80-140㎡的两到三房,这类满足自住刚性需求的主流产品最为热销。

通常在市场调整期,都是刚需自住需求支撑楼市。但当前楼市除了这类产品热销为,部分优质豪宅项目同样取得了非常好的销售业绩,例如星河湾、汇景新城、玖珑湖、万科红郡翡翠等。从一线销售反馈的信息可以看到,成交的高端豪宅客户依旧长期看好楼市发展,觉得买房仍旧是资金最为安全的投资方式,同时他们购买的项目都具有非常好的稀缺资源支撑,优质物业价值看涨。

三、上半年完成土地出让指标低,下半年预计土地市场呈现良性局面

据广州市经营性用地出让计划,2011年广州市计划供地5平方米公里,较往年大幅增加。上半年,广州实际成交经营性用地面积91万平方米,虽然相比往年上半年,成交量较大,但仅完成全年指标的18%,离目标很大距离。2011上半年营性用地成交金额74亿元。上半年土地多以底价成交,溢价率低。分析原因,主要因为①外围偏远地段成交占比多②中心城区地块受出让特殊条件限制。

从2011年土地出让金计划及土地供应量两方面来看,下半年经营性用地供应将大幅增加,商住用地预计达239.25万㎡,商业金融办公用地达148.5万㎡。其中天河区、番禺区及花都区为下半年供地主力区域。其中不少地块都位于天河奥体广氮、番禺新城和广州南站,以及花都芙蓉嶂旅游度假区,这些地块资源优质,预计将受到开发商追捧。

中央近期出台政策,凡溢价率高于50%的地块必须上报中央。地方政府可能会采取调高起拍价,从而避免溢价率过高的现象出现上升。例如,近期挂牌出让的珠江新城b2-11地块,起拍楼面地价为13800元/㎡,远远高于过去珠江新城出让商业金融办公地块的起拍地价,这样看来下半年靓地出让,价格会处于较高水平。但同时也要看到,根据2011年广州市须配建保障房的土地面积合计为113.8万㎡,即今年计划供应的商住用地中,约3成的用地须配建保障房。从这些地块的分布看,配建保障房的项目主要位于番禺区,其次是天河区和黄埔区。预计政府在出让部分地块时,会同时要求配建一定量的保障房,这样会令到开发商拿地是心态比较谨慎,从而可以有效抑制地价的过快上涨。

因此综合考虑正负多方面因素,整体预判下半年土地市场将呈稳定、良性态势需求旺盛,不会有较多地块流拍,但也难现地王频出过热局面

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