物管是开发商的宠儿还是弃儿

有的贴钱也要做好物管，有的则三天两头换物管

优质的物管公司让小区环境变得干净有序。

物业管理（以下简称物管）相当于商品的售后服务，售后服务的口碑上去了，商品才好卖。近几年，无论是本土房企还是外来大型房地产项目，越来越重视物管水平，提供更加规范、专业的优质服务似乎成了大家的共识。但是，物管公司各种不给力，影响企业增值率等问题，导致很多开发商自愿贴钱给物管公司提升服务，甚至还有不少开发商成立自持物管公司做好服务，广为诟病的物管行业似乎成了开发商的宠儿。

记者吴雪倩 朱静

1、外地星级物管水土不服 开发商转聘本土物管

九江晨报记者走访不少市区在售楼盘发现，售楼人员都会特意介绍一下小区的物管，星级物管公司、全国二级资质、人车分流小区这些都是售楼顾问嘴中常提及的卖点。

近几年，九江不少楼盘引进了外地知名物管公司，这些公司资质较高，但大多很短命，最终都由本地物管接手。

曹英是九江市乐城物业服务有限公司（以下简称九江乐城物业）总经理，他从事物管行业已有16年。去年，曹英成立了九江乐城物业，接管诚盛御庭的物业。

据了解，诚盛御庭小区的物管最初是由开发商聘请的上海知名物业管理公司来做。但在管理过程中，开发商检查发现这家号称星级服务的公司存在一系列问题，由于整改不力，去年年底，开发商便与这家物管公司和平分手。

开发商认为物管服务不好会给楼盘销售造成负面影响，加上他们在九江还有其他楼盘要销售，期望通过打造这个楼盘的优秀物管来拉动新楼盘的销售，也是为了给自己树立口碑。曹英说，星级物管也必须要有星级的物管费作为支撑，而九江的物管收费标准远达不到大城市的标准。同时，外地的一些模式并不适应本地，物管公司的利润点和服务得不到平衡，造成亏损，导致很多外地物管难以维系。

曹英表示，物管的最佳服务面积是10万平方米左右，这样的面积对物管公司来说，无论从人力物力和利润都能达到一个最好的平衡点。而诚盛御庭小区在11万平方米左右，加上开发商给予了资金支持，管理起来相对没那么吃力。

2、寻求合作优势互补 开发商自己当管家

外聘物管公司不给力，不少开发商选择自己来管家，确实也取得了不错的成效，新湖柴桑春天（以下简称柴桑春天）就是典型的例子。

柴桑春天的分三期建设，总居住户数约8000户，是一个超大型人文生态中央居住区。2006年12月，该小区一期交房，而在这之前的3个月，其开发商九江新湖远洲置业有限公司就成立自己的物管公司上海新湖物业管理有限公司九江分公司（以下简称九江新湖物业）。

当时，九江人买房子并不会将物管服务水平作为考量标准，更多考虑的是房屋质量和户型。但在入住柴桑春天后，业主感受到了相对比较规范的物管，尝到了优质服务的甜头。同时，该小区不断完善小区配套设施、改善居住环境，不仅获得了业主的认可，更是获得江西省首个中国人居环境金牌住区全国物业管理示范住宅小区等多个荣誉称号。一时间，柴桑春天成了九江优质小区的代名词，这里的房子也越卖越好，房价在九江楼市居高不下。

至今，九江新湖物业在柴桑春天服务了8年多，这个在不少人的眼里很不错的物管公司，最近却面临着撤离柴桑春天的传言。

3月25日，九江晨报记者来到了柴桑春天，在物管公司前台，发现墙壁上贴着6个字牌新湖绿城物业。对于外界的传言，上海新湖绿城物业管理有限公司九江分公司（以下简称九江新湖绿城物业）负责人洪盛军解释，新湖和绿城都是全国性的物管品牌公司，2012年由于两家公司的股权转让，在物管方面合作，原上海新湖物业管理有限公司已更名为上海新湖绿城物业管理有限公司。至于九江分公司除了名称以外，管理团队没有改变，本质上没有换公司。

说到为何产生这种合作，洪盛军表示，物管水平对房地产企业的增值率有很大影响，这也是为什么新湖和绿城合作，更新物管系统、标准、内控流程等。

我们不会离开柴桑春天。董胜是九江新湖绿城物业项目经理，负责柴桑春天的物管已有8年，他说公司的物管服务虽然得到普遍认可，但仍存在许多不足，所以去年开始作出了一系列调整，今年他们还将加大投入，招兵买马，扩大团队。

3、开发商贴钱做好物管 获业主认可为企业增值

争当楼盘管家的房企不仅来自外地，在大型房产项目抢占九江市场的冲击下，本土房企也开始重视起物管，信华、联盛、华宝等九江老牌企业纷纷打造出自己的物管团队。其中，九江华宝集团物业服务有限公司（以下简称九江华宝物业）就是九江华宝集团房地产开发有限公司成立的自持物管公司。

目前，具有三级资质的九江华宝物业仅管理南湖国际一个小区，这是一处商住结合综合体，业主近900户。该公司相关负责人陶中人认为，开发商想在房产行业有所发展，成立自己的物管公司是有必要的，不仅有利于企业发展，还能给业主带来更好的服务。

物业管理的开销非常大，其中人员费用就占了70%~80%，开发商每年都要贴钱给我们，大概二三十万元。他说，有实力的房企都会对自持物管公司提供资金支持，这样一来不用靠降低服务来维持运营。5年来，小区的物管规范很多，业主缴物管费的意识也增强了，收缴率接近100%，形成一个良性循环。

陶中人表示，优质的物管服务为房企增加了无形的品牌价值，积累起广阔的客户群，对楼盘承担了保值增值的投资功能，这就是为什么开发商贴钱也要做好物管的原因。

4、开发商贴钱存风险 应发展新业态

虽然自己管家能带来各种好处，但据政府相关部门工作人员透露，目前在九江的楼盘中，开发商自持物管数量还是比不上外聘物管的数量，并不是所有房企都有实力和意愿自己来做物管。

某小区的一位廖姓物管经理说，他管理的小区之前一直是开发商自持物管，但由于开发商支持资金不到位，旗下的物管公司撑不住就撤走了，今年1月开始由他们接手。

廖经理表示，物管是很被动的行业，永远活在开发商阴影之下，多数纠纷都是开发商遗留下来的，迟迟得不到解决，那么业主就不交物管费，物管公司收不到钱，就更难提供优质服务，没有优质服务，业主又有意见，有意见了更不交物管费这样一直恶性循环。

如廖经理所说，九江晨报记者走访了市区多家物管公司，他们都表示，近几年来，人力成本不断增长、能耗开销和基础设施设备维护费用不断上升，但物管费又不能随便上涨，所以资金压力十分大，物管处在微利状态。

对于这种现状，曹英表示，未来的物管应该要有新业态，不能一味依靠开发商的资金支持，一旦开发商停资，物管断奶，自然无法正常维系。他认为，物管公司可以和电子商务合作，打造APP平台，业主在上面可以看到小区动态、通告，递交投诉意见。另外，业主还可以享受各种便民服务，比如订房、订票、买菜等。物业管理方可以通过这些来实现利润的增长，而不只是靠收物管费来维系生存。增值服务和电子商务会是物管转型的关键点，培养业主的黏性将是所有物管人共同努力的方向。

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